כל הסיבות לריילוקשיין לגרמניה, ההכנות הנדרשות, אופציות ומחירי דירות בברלין ועד לפערי המנטאליות- לתשומת לבכם!
גרמניה וברלין בפרט, היא היהלום המנצנץ ביותר ביבשת אירופה למגורים לצעירים בתחילת הדרך. צעירים אחרי צבא, סטודנטים וזוגות, שרוצים לפתוח פרק חדש או התחלה מבטיחה.
הסיבות לביקוש לריילוקשיין לגרמניה וברלין הן רבות, ביניהן אפשר למנות את חיי הבילוי והתרבות התוססים לצעירים (למה להסתפק בטיסות וויקאנד אם אפשר כל יום?), עלויות הכניסה השפויות למועדונים ופאבים, קבלת הפנים החמה לכלל האוכלוסיות כולל זוגות חד מיניים, עלויות מחייה נמוכות ואטרקטיביות, היכולת להשתלב במשרות מתאימות, כגון ניהול מכירות, תיכנות, פיתוח, כספים, נדל"ן ועוד- וכמובן האוניברסיטאות המובילות ביבשת. כבר נשמע טוב- וזו עוד רשימה חלקית בלבד. למה? כי עוד לא דיברנו על שכר עבודה גבוה יחסית לישראל, השתתפות המעסיקים בשכר דירה, תשלומי ביטוח רפואי ותנאים סוציאליים שמקבלים יחד עם המשכורת, שירותי תחבורה מעולים ואיכות חיים.
מחירי דירות בברלין
כ-80 אחוז ומעלה מאזרחי גרמניה מתגוררים בשכירות וכתוצאה מכך, הממשלה חוקקה חוקים שיגנו עליהם. מדובר באורח חיים שונה לחלוטין מזה המוכר לנו בישראל. כאשר מדברים על דירות בברלין אין אפשרות "לקפוץ" לדירה ולהפתיע את השוכר- צריך לתאם איתו מראש, אין אפשרות לעלות מחירי שכירות סתם ככה ובעל הדירה מחוייב להשתתף בכל הוצאות אחזקת וניהול הנכס. מדובר בשוק המונה כ- 2 מיליון דירות להשכרה, עם שכירות ממוצעת של בין 5-10 אירו למ"ר, כלומר בין 1230 – 2460 שקל לדירת 60 מ"ר. יחד עם זאת, המחיר תלוי בשכונה כמובן וייתכן שהוא יכפיל את עצמו בשכונות מבוקשות ויוקרתיות. ועדיין- מדובר במחירי שכירות ריאליים ועד מצחיקים במונחים ישראליים. יחד עם זאת, ברלין סובלת ממצוקת התחלות בנייה חדשות והנתונים מדברים על התחלות בנייה של כ-5000 יחידות חדשות בעשור, כך ששיעור האיכלוס בשכירות מגיע כמעט למקסימום של 100 אחוז תפוסה.
מחירי דירות לרכישה בברלין
למה להשכיר אם אפשר לקנות? ברלין שומרת בשנים האחרונות על תואר העיר האטרקטיבית ביותר לרכישת דירות למגורים או במילים אחרות, על תשואה מכובדת בהשקעות נדל"ן בגרמניה אשר משתלמות ביותר לכל משקיע. עוד כדאי לדעת שהכלכלה הגרמנית היא אחת היציבות ביותר ביבשת ובעולם, סיבה טובה להתעניינות המשקיעים. לכך יש להוסיף את המיסוי הנח (שימו לב שמדינת ישראל "נוגסת בנתח" ומחייבת מיסוי על רכוש בגרמניה, על פי הסכמים בינלאומיים), המימון הבנקאי המזמין ובגדול- את מכלול הצעדים החקיקתיים והמדיניים המוצלחים שעשתה גרמניה כדי למשוך משקיעים זרים. יחד עם זאת, עם הביקוש מצד המשקיעים, התפתחותה של ברלין והמחסור בדירות למגורים, גם חלה עלייה במחירי הדירות בברלין בעשור האחרון בשיעור של כ-37 אחוז. עדיין, בהשוואה לישראל שלנו, שבה צעירים וזוגות בתחילת דרכם מתקשים למצוא נכס למגורים, ברלין היא פנינה מנצנצת. יש לבחון היטב את הנכס והמיקום לפני שרוכשים, מאחר ויש פער בין המחירים באזורים מבוקשים בדירות חדשות או דירות משופצות, שיכולים להגיע לכדי 6-10 אלף אירו למ"ר לעומת דירה לא משופצת באזור שעדיין נחשב לזול ואשר מחירה ינוע בין 1300-3000 אירו למ"ר. באזורים בהם רמת הביקוש טובה והם נחשבים לאיכותיים המחירים ינועו סביב 4-8 אירו למ"ר ובאזורים שבהם רמת הביקוש עדיין בינונית ניתן להשיג דירות למכירה בעלות של כ- 3500-5500 אירו למ"ר. דירות יוקרה בברלין יהיו יקרות בהרבה- מחוץ לתחום למתחילים את דרכם בריילוקשיין בגרמניה וברלין בפרט. בכל מקרה, אם החלטתם לרכוש נדל"ן בברלין במסגרת הריילוקשיין לגרמניה, תקפידו לבדוק היטב את כל ההיבטים המקומיים, החוקים, המיסים, התחזוקה והתשואות הפוטנציאליות של הנכס. אפשר לעשות זאת באמצעות חברות המתמחות ברכישת נדל"ן בברלין ובתנאי שהן עובדות מול שורת גורמי מקצוע מקומיים, לרבות עורכי דין, מתווכי נדל"ן, שמאים ובנקאים מקומיים.
טיפ מנטאלי למבצעים ריילוקשיין לגרמניה
גורמי נציגות ישראליים חוזרים ואומרים במשך השנים האחרונות לכל הישראלים שעושים רילוקשיין לגרמניה וברלין, שכדאי להם מאוד להפנים שבגרמניה יש סדר ואירגון מופתי. הכוונה היא, בין היתר, לפערים המנטאליים. הגרמנים דייקנים מאוד ומעריכים כבוד הדדי. כשאתם מתקשרים איתם, בכל הקשר שהוא, תנו להם את הכבוד הראוי- תגיעו בזמן לפגישות שקבעתם, אם איחרתם אתם נחשבים לחסרי נימוס באופן אוטומטי. אל תגיעו מוקדם מידי, כי אז אתם מביכים אותם. הגרמנים מחשיבים פרמטר אישיותי אחד מעל להכל- מקצוענות. תקבעו את הפגישות שבועיים מראש ותגיעו בדיוק בשעה שנקבעה. כשאתם פונים למקומיים, תעשו זאת בפורמאליות ובשמות התואר הנהוגים או במילים אחרות, את הפנייה "אח שלי" תחליפו ל"פרופסור, מר, אדוני או גברתי". את החברמניות תשאירו בארץ הקודש, כמו כל התנהגות שעלולה להיתפס כ"שכונתית", עד לרמת שרבוט הערות על כרטיס ביקור...
טיפ לתהליכים מעשיים של הריילוקשיין
במסגרת הסדרת הרילוקשיין לגרמניה מומלץ להסדיר מראש את כל הבירוקרטיה בארץ ובכלל זאת, מתן ייפוי כח בנקאי לבן משפחה שמתגורר בארץ, ייפוי כח נוטריוני, בדיקת והסדרת תשלומים לביטוח לאומי בכדי לשמור על זכויותיכם בארץ, עדכון קופת החולים בארץ והסדרת רישום לקופה במקום המגורים החדש בגרמניה, הסדרת קופות פנסיה, גמל ומוצרים פנסיוניים אם יש, הסדרת שילוח ימי או אווירי של רכושכם אם יש, וזה גם הזמן לעבור על כל החשבונות והמנויים שעשיתם אי פעם ולוודא שהכל סגור.